UABB凤凰城市论坛 时间：2015年12月13日 地点：深港城市\建筑双城双年展展场（原蛇口大成面粉厂）报告厅 实录内容： 张彤：非常欢迎各位的光临，我是凤凰卫视的主持人张彤，首先请允许我代表论坛的

　　论坛现场图

　　UABB凤凰城市论坛

　　时间：2015年12月13日

　　地点：深港城市\建筑双城双年展展场（原蛇口大成面粉厂）报告厅

　　实录内容：

　　张彤：非常欢迎各位的光临，我是凤凰卫视的主持人张彤，首先请允许我代表论坛的主办方对各位的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢，谢谢各位！因为今天是星期天，所以大家能够有这个兴致来参加我们的论坛，我们一定要表示特别的感谢。但是我相信各位今天在这里两个小时之后应该会觉得不虚此行。因为今天在现场跟各位聊的话题跟每个人都相关，不仅跟你们现在相关，也跟大家的未来相关，我们要说的是未来城市和生活空间。就像我们今天这个论坛的现场，大家也都看到了，外面碧海蓝天，花红草绿，十年前这个地方是一个面粉的仓库，没有人想象得到十年后这里会变成一个论坛的所在地。而且我们今天这个论坛还有可能会对未来整个城市规划、生活空间的设计产生一定的影响。再说远一点，比如说各位所居住的城市深圳，可能也没有人能想到三十年前一个小渔村经过三十年的发展会变成一个现代化的都市。并且我觉得深圳整个发展速度和目前取得的成绩，在整个世界城市发展史上都是可圈可点的。在我们整个中国这三十多年的城市化进程当中，我觉得在座的各位很少是深圳的原住民，大多数都来自全国各地。你们经常回老家的过程中也会感受到现在城市发展的速度。我们可以看到楼越来越多，车越来越多，人越来越多，这可能是好事，但同时也会带来负面的问题。比如大家现在的共识，雾霾的问题，而且现在雾霾已经不仅仅是中国的雾霾，已经影响到周边国家了。前两天日本还说捐献给咱们种树。不仅仅是空气污染的问题，还有交通拥挤的问题，上学难、就业难、看病难等一系列的问题。有的时候我们就不得不停下脚步想一想究竟是什么原因造成了这些问题。我们在物质生活不断丰富的同时能不能让我们自己的生活，我们的心灵也能够有一个安居之所。让未来整个城市的居民之间不再是冷漠的、猜疑的、不信任的，大家彼此能够生活得更和谐，让每个居住在这个城市和这个生活空间的人能够真正有所谓的城市居民的幸福感。所以就有了我们今天这个论坛的主题“未来城市生活空间”。

　　我接下来介绍一下在前排就坐的几位嘉宾：

　　深圳市万科房地产有限公司的设计总监薛涛先生，

　　花样年集团（中国）有限公司助理总裁邓波先生

　　深圳市益田集团股份有限公司的执行董事、总裁黎志强先生，

　　卓越置业集团有限公司战略与运营管理总经历李文涛先生，

　　深圳市新世界集团有限公司总经理严君先生，

　　深圳市裕和集团有限公司设计管理部设计总监李江龙先生，

　　中国综合开发研究院理事、资深研究员李津逵教授，

　　接下来有请各位嘉宾依次就我们今天这个主题作一个，首先有请深圳市万科房地产有限公司设计总监薛涛先生进行。

　　薛涛：非常感谢，其实也没有很多的准备，今天应该不是一个，而是一个学术论坛，我们今天对一些话题展开，刚才我们下面沟通的时候还是有比较多的碰撞。应该说整个城市建设对于万科这样的房地产公司，我们有非常大的责任，同时我们也希望能够通过我们的力量，让我们的城市一天天地变得更美好。虽然说我们目前来看整个房地产这个行业还是比较忐忑，但是对未来的发展来说我们还是充满着信心。或者说我们也希望能够通过这种学术上的讨论能够给大家一些新的启迪。就是我们到底用什么样的方法能够让城市从管理到建设，到整个城市的未来的可能性都能够在这里面多设计一些。等一下我会把话筒交给别人，我们下来再分享，非常感谢。

　　张彤：我们依次来。

　　李文涛：今天也就是分享，所以跟大家分享一下卓越集团现在做的跟房地产相关但是有点不务正业的东西，我今天主要分享三个话题。卓越集团主要在深圳以商务空间，今天的主题是未来的生活空间，我觉得商业空间是一部分，我想从三点来看一下对未来商务空间的影响。第一个是共享经济，我们都知道现在共享经济拥抱整个社会。共享经济的核心就是一个平台调度，它通过资源的有力配置，把以前的闲散资源和潜在的需求挖掘出来，从而使得整个生产效率得到极大提升。我们看到不管是Uber，还是airbnb，还是中国的途家都是这方面的例如。在房地产环节，包括商务空间里面，共享经济也在拥抱我们，比如现在兴起的众创空间，包括联合办公空间都是对未来整个办公形态的核心变化。就是我们看到美国一些硅谷的IT企业不设定永久的办公场所了，可能只用咖啡馆或租用会议室的形式完成核心节点。我们想未来十年中国的商务办公也在共享经济的下有这样的变化。我们卓越集团从去年开始在众创空间和联合办公方面也做了一些尝试。

　　第二个是大数据，大数据对于商务空间的影响。我们觉得空间这个概念不仅是物理的空间，还有虚拟的网上空间，还有人、资金流、信息流，我们总称为空间的概念。在这个空间里面，怎么能够做到资源的合理配置？我们觉得少了数据是不行的。所以在这方面我们也做了一些尝试，通过一些数据使得我们原来的配套从原来要求的基础底线的配套要求转变成以数据做牵引的动态资源配置的资源配置平台。我们推出了卓越商务E家平台，它是通过数据的牵引，通过线上和线下服务的打造，为客户提供一些动态的及时的服务需求。我们举个例子，比如在卓越世纪中心，原来我们有一个直升机停机坪，现在城市规划很多高端写字楼都有直升机停机坪，但原来的都废弃掉了。从今年开始，我们在今年上半年从福田CBD到深圳机场的试飞，也拿到了正式航线的审批。这个月我们和越秀一起可能会开通广州天河到福田CBD的航线接驳。这个航线的开通对于高端商务效率的提升常重要的。现在有几家正在跟我们谈包全年的计划，这对高端商务来说常重要的。所以在共享经济下，我们看一下整个空间可能会发生一些有意思的变化。

　　第三个是跨界对于商务空间的影响。我们看到卓越世纪中心，原来是有办公空间，有社交空间，有交通组织空间，还有配套生活空间。但是我们发现现在已经出现了非常多有意思的跨界空间。比如直升机的候机厅可以成为社交空间。一个城市空间的多样性是全天24小时不同的阶段不同人群的流入产生的多样性。像咖啡馆就是在商务洽谈可以从早上9点到晚上10点钟始终都是有人的，完全是一个式的社交空间和配套生活空间。我们觉得未来这种跨界空间会更多。成品在苏州开了第一家，是有住宅和公寓的。下面打造了一个文化综合体。你会发现这种不是以前的商业，办公空间也不是以前的办公空间，居住空间也会发生一些变异。可能未来十年很多的空间融合和跨界和互相的渗透，我觉得是未来的趋势。

　　张彤：接下来请花样年的助理总裁邓波先生分享他的观点。

　　李津逵

　　李津逵：不是，我看到在龙华有一个企业有2000名职工，这么多年来只有4个人买房，而且都是买小产权。

　　张彤：为什么？

　　李津逵：就是房价太高，一般的打工阶层根本没有办法买房。是不是租房率太低呢？深圳是全国租房率最高的城市之一，所有城中村全是租房，城中村的面积2亿平米，可以住1000万以上的人。而且花园小区里面租房的人比业主自住的人可能还多。在这种情况下，我感觉有一个悖论，我也同意现在没有新增用地的情况下只能找城市更新要供给的空间。可是就像刚才薛总说的，你只要一城市更新，铲掉一个城中村就少了一个低成本生活区，我自己的感觉城中村就是深圳的奶娘，大家想想，从1995年到2000年，深圳的基建投资是300亿，2亿平米的城中村，如果按每平方米仅仅1000块钱来算是2000亿，如果深圳由来造公租房满足这些人的住房需求需要35年，一个桥、一条都不要修，就干公租房要35年，那时候产业转移国际早就不等中国了，早就转到越南了，所以没有城中村就没有深圳的今天。特别是在一些关键，比如金融区旁边的蔡屋围，把它干掉以后，金融企业的小白领就不敢加班了。科技园旁边的大冲干掉了以后，高新技术企业的小白领就赶快下班去坐大巴去龙华了，这都是深圳核心竞争力的旧村。你们未来可能要破解这个问题。

　　张彤：谢谢李教授的，我们希望这些声音真的能够让的决策者听得到，而且听得进，在未来的规划当中真的能够考虑到这些非常现实的问题。这些人是城市建设的精英，让他们在这个城市中很有的，未来这个城市才有发展的可能。关于房价的问题我们说了半天，未来怎么样也不是我们今天这个论坛就能得出结论的。还有一个话题是关于未来城市生活空间的建造、设计、规划的问题，我们看到在中国城市化30年的进程当中，发展很快，但是在发展过程中有很多问题，比如设计、建造的过程中，有些就是明显地了人的需求和人的感受。我跟几位嘉宾聊天的时候举了一个例子，一边是高铁站，另一边就是大型的购物中心，中间隔了马，中间没有过街天桥，下面没有过街通道，两边的人无法走，这是一个最基本的设计，我就不明白是设计师的问题，是城市规划者的问题，难道这个问题就看不见吗？给城市居民造成很大的困惑。薛总，您是搞设计的，谁的责任？这样的问题很多。

　　薛涛：任何一个问题往后深究都会常深的问题。再讲一个小案例，万科中心，我们为了给城市留更多的空间，我们把整个楼抬起来，一楼是完全的社区，包括我们自己的员工每天会在里面跑步，周边社区的居民也会进来，跟整个城市公园融为一体。可是当我们做了梅沙书院，这是万科自己办的国际高中，我们总经理和郁总有非常大的争执，我们要，但是教育局不让，因为不安全，学校里出任何事教育局就会被投诉，校长要封闭，所以外面一圈是有栏杆的，我们能做的是尽量做得不像栏杆，但依然还像是一个。这到底是什么问题呢？我们本来想，但是不了，我们想共享，但是无效。我记得有一次一个人讲了一个现象，这管多了，我说你的孩子看电视你管不管，他说管啊，我说这不是管理嘛。这跟我们中国人固有的思维有关系，到底城中村是共享的，是共创的，是平等的，是互助的，甚至里面也有一些脏乱差，也有负面的，但是社会的正面是我们创造的吗？社会的正面不是我们创造出来的，而是我们激发出来的。刚才说到的市政天桥的问题，这跟管理有问题，因为经常遇到红线外的问题我们管不着，不仅管不着，我们想红线外跟红线内有一点亲切的关系都很难，跟规划、市政、体贴甚至区委各个部门，我总感觉干一件小事其实挺难的，你就想打通红线外一点点不属于你的通道的时候比登天还难，而且好像你是做错了事在求别人。因为管理太难分别了，比方说当我们跟另外一个商业进行连通的时候，打个比方我们不在市政连通，在其他方面连通，第一个遇到的问题就是管理，物业管理肯定把门给锁死了，现在防火门都能给锁死，这是我们不能的。为什么我们老是用管理的方式看世界呢，为什么不能让这个世界地生长呢？为什么管理者这个一定是高档酒店，这个地方一定是10万平米的商业中心，城市不是长出来的，我们要像园艺师一样，让城市地生长，我们帮它剪一下枝叶，扫一下落叶，我们要做的只是健康肥沃的土壤。

　　张彤：谢谢薛总，我相信在座的有的是做房地产开发工作的，有的是做设计的，但每个人都会感觉到我们现在所在的城市有些规划和设计是给在这个空间的人造成很多的困惑，甚至造成障碍的，我想听听你们的观点。

　　李文涛：我们的项目跟地铁的连接常多的，在我们做相关连接的时候往往对外的沟通成本常高的，一个是部门，包括交委、地铁以及规划，部门的分工常细的，但是相关的统筹机制现在又比较难统一在一个平台上对话，就需要我们付出很多的沟通成本。开发商是想把这个事情做得更好一点，因为这样的话对于客户，对于我们未来的经营都是有好处的。所以我们也希望能够有这样的机制，能够在关键的市政红线外的地方上有一个沟通的平台。

　　邓波：我不知道你举的例子是什么情况，但在我们的开发过程中也确实遇到很多类似的问题，我的老家也是省会城市，这个城市是沿江而建的，有上千年的历史，大家订了一个规矩，在沿江是不做高层建筑的，要保持景观、风水和空气等等。但有些开发商就有这个能力去做工作，或者不管用什么方式，他就把这个规矩给破了，破了这个规矩以后整个沿江就完全变化了。有时候你还真了规划者，规划者是有权限的，但他们的权限也是有天花板的。我说得直白一点，有一部分开发商确实没做好事情，我无释。

　　张彤：我明白，其实还有很多的例子，边上一个几万人的社区，但是高架下来没有出口，要走两三公里掉头再回来，然后大家没办法修了一条通道，这在当初修的时候应该是能想到的。

　　邓波：我补充一下，因为我自己是学建筑的，也做了很多年的建筑设计，深圳也有我设计的房子，跨行做了开发。我认为从技术的角度根本不是问题，国土局、建设局、燃气等没有考虑到是不可能的。前海和后海的经济是不汽配的，大家都知道从后海到前海是不方便的。大家现在就开始琢磨怎么样便捷，就从后海开隧道开到前海去。所以现在工业八、七、六都在考虑是不是做隧道，如果做隧道的话，周边的市政建设全部要重新来。也没有想清楚，我们老觉得开一个隧道是一个简单的事情，但是开了隧道以后带来的问题可能还不是那么简单。建设方的要求是希望你赶快定，但是从规划的角度来说需要全局的考虑。所以有些这样的问题在短时间之内爆发出来。所以你说他没有考虑清楚也好，时间不等人，到底是建还是不建。我们的项目就很明显，原来拿这块地的时候是没有隧道的，拿了这块地以后告诉我们隧道要切我们一个角，但切多少，切多大的斜率都没有一个说法。你是碰到一个很复杂的问题，而不是简单的技术上能定起来不能定。而且隧道通了以后要考虑吸流量，开通了以后大家都会往这边走，对周边的负荷，聚散的周期率都要进行评估。

　　张彤：谢谢邓总，黎总，听听您的观点。

　　黎志强：刚才宏观的谈了很多，我想接着这个话题，我们城市的建设和管理过程中有很多细节是大家没有怎么关注的，这也是我们跟发达国家城市的差距。还有在城市的统一规划和建设方面缺乏一些前瞻性，尤其是一些公共设施的配套，单靠企业是做不到的。我也分享一个案例，大家都知道现在深圳的地铁建设如火如荼，可是最早的深圳1号线、2号线的一个重要的换乘点就是益田假日广场，我们当时跟地铁公司沟通常难的，我想现在可能更难，现在可能要收开口费了。我不知道大家怎么想的，在大家觉得出口非常多、非常方便。可是在深圳平均每一个地铁口的出口数量、导向、和周边建筑的联系是很差的。我们当时建假日广场的时候，地铁1号线，2号线还没有建，我们付出了很多，最后实现了双赢，了地铁公司。他原先的设计地铁的站厅出来以后一部梯直接到地面，很长。我们说能不能在中间截一下，分成两段来走，我们做一个下沉式的广场，和第一部电梯做一个平台连接，然后再上第二部，他说可以啊，你出钱。我们是为城市增加一些空间，增加一些功能，你要我出钱。当然我们也没有得还价，我们就出吧，电梯价我出，工程的钱我出。通过这样的一种方式，我们改了他的设计，给我们下沉式广场增添了活力，否则就像一个天井一样，大家只能围着那里看。现在地铁那里有一个出口，现在形成的下沉式广场，也有今天深圳唯一的苹果店，这是全球第一个开在地下的苹果店。苹果公司找我们的时候，我说你们为什么选择这个？他说我就看重你们前面一个广场。

　　张彤：那应该苹果公司出这个钱。

　　黎志强：他来之前已经建好了。那个下沉式广场来了以后又做了很多的，种了一些树。现在感觉氛围非常好。如果当时没有这样的一个过程，我想市民就少了这个景点，我们也少了这个空间。当时2号线没有建的时候，我们为了它预留了整个通道，我们增加了将近800万的造价预留通道。但日后让他补偿的时候一分钱没有给。我们在通向开口的时候说增加一个，每年要收多少费用。我们的城市建设者在为城市做事的时候没有为市民，没有为城市考虑。为了那么一点点小的利益，深圳缺钱吗？这些国企真的缺钱吗？不是，为什么不能为周边的企业，为市民多考虑一点？现在国内有些城市在城市重要的节点，涉及到地下空间的时候，由出面整体规划，预留好条件和标准，大家在建设的时候，不管你早了建还是晚了建按照这个要求接上，属于的由出，为市民做一些贡献。而这点在以后新的建设中，我还是要出面，否则涉及到水电气、地铁、道，企业是没有办法做的。

　　我们生活在深圳，大家不知道有没有注意一些细节的东西，我们的越建越宽，但是堵得越来越厉害。其实越宽可能堵得越厉害，好像是矛盾的。如果开车的话你会注意，宽了，深圳现在有几条是很宽的，甚至到了8车道，但是每条车道都很窄，开车的人要左顾右看，没有驾驶水平的人不敢在这种上速度很快，因为要防止旁边的人，还有很多人驾驶习惯不好，变线也不打灯，反而降低了车速，不能够快速通过。另外红灯设置，有没有看到我们跟的区别，我们在红灯亮的时候是全世界一样的，但是我们的红灯变成绿灯的时候没有一点提示，除了个别口有倒数秒的，红灯直接变成绿灯。第一个车突然反应过来了挂档，第二部车要等前面启动了才敢挂档，依此类推，在每一个绿灯亮的过程中通过率是很低的，速度是很慢的。回头看，的红灯变成绿灯的时候会先变成黄灯，这时候所有的司机都挂档，然后绿灯的时候大家一起走，这样效率就很高。的道很小，除了高峰期的时候不会堵车。很多城市最有活力的街道不是建出来的，是自发形成的。在那里可以不注意卫生，吃你小时候想吃的各种东西，可是了以后全部销声匿迹了，这个街道全部活力都没有了，连你童年的回忆都没有了，这是一种悲哀。所以街区的建造要注意这种微小的尺度。日本有一个学者写了一本书叫《街道美学》，这种尺度在今后建设的时候不是一味的高楼大厦，把人行道逼到了摩天大楼底下。这当然是一个很好的治疗颈椎病的措施，因为你必须昂头去看这些东西，很累。马对面被快速的车流阻断了，很少两边走。以前街道的尺寸，我喜欢罗湖，罗湖的街道尺寸非常宜人，可以从这边跑到那边，只要注意车就行了。但现在新的区谁敢过去？所以街道的活力降低了，街道的丰富性也降低了，所以我们生活的趣味性也降低了。这方面希望城市的规划者、建设者应该更关注城市建设的细节。

　　张彤：谢谢黎总，严总。

　　严君：关于城市规划，刚才各位嘉宾都说了很多，黎总讲得很详细，我从宏观讲讲城市规划。大家都知道城市规划是部门的事情，是城市决策者要考虑的问题。但是深圳的规划存在这样那样的问题，我觉得可能跟我们的管理体制是有关系的。我们的规划部门职能是不是很清晰，部门与部门之间的沟通协调是不是到位，在规划过程中所考虑的，包括定的政策是不是合理。这些方面都是有一定问题的。我觉得真正要解决的是规划部门还是要在规划的科学性、合、前瞻性上多下功夫。规划里面有些东西是刚性的，那是肯定不能碰的，但是有些细小的问题，很多细小的问题很多人没有关注。刚性的问题我们不能碰，但是在一些细小的问题上应该具有一些灵活性，这是从层面。从企业层面来讲，我觉得作为开发商，我觉得我们要做好的还是要，按照规划把自己的事情做好。第二我们要提供好的产品，所谓好的产品，第一是美观的，第二是实用的，第三是安全的，第四是环保的。如果城市规划得很好，我们开发商按照这个规划把自己的事情做好，我相信这个城市会做得更好。

　　李江龙：在深圳城市规划过程中出现一些细节上的问题，我觉得很正常，按深圳目前的发展速度，30年之内人口的膨胀，城区的扩大，按照传统的规划理论来讲，总体规划要管20年。现在的总体规划能管5年就不错了，所以出现细节的问题不是最核心的。出了问题之后我们要怎么解决，我们目前碰到的困境普通缺乏一些东西，各方是缺乏合作和共赢的心态，比如你提出这个想法是不是完全基于你自己的考虑。第二缺乏协商的平台和机制，同一个问题，也许不同的开发商去协商会有不同的结果，而且按什么模式去协商也不知道，有的时候完全是靠运气，我觉得这是需要改进的东西。

　　李津逵：假如大家都等待着一个英明、负责任的把所有的东西都给我们规划好，然后建得都非性化，与人为敌的障碍都取消，我们等着，那我们就一直等下去。因为我们这个民族就没有建设人性化城市的历史经验，我们有非性化的乡村，但是在全世界看，只要是那些非性化的城市，居住在那个城市里的人都在发挥着作用，而不仅仅是交给。如果我们指望着一个像一样把我们照顾得很好，那我们就一直等下去。在华人社会里有没有非性化的城市呢？有。刚才说的几个问题在华人的社会里都有解决的，比如宜兰所有的中小学都没有围墙，台东在沙滩上建的度假村所有居民就不敢开张，小吃在所有的街道都是人性化的街道、街区和百年老店的小吃，跟我们差在哪呢？我觉得不是治的问题，而是地方自治。他有一种情结，这是我的城市，我不能指望给我安排一切，我要发出我的声音，也就是一个市民社会。这里我就特别拜托各位，你们在运作过程中，常常给你们造成麻烦的那些人很可能就变成我们这个城市社会市民社会建设中的核心力量叫做。已经有很多在房地产的变成我们这个社会建设中最杰出的人。

　　张彤：深圳不是有这样的例子嘛。

　　李津逵：对，各位遇到这样的人要高兴，你们跟他们面对面交流，把他们引导到共建共享中的组织者、引领者的方向去，拜托各位。

　　张彤：谢谢李教授，按照我们今天的设定，今天这个论坛还有很多话题要展开，但由于时间的关系确实没办法展开。我知道台上的嘉宾还有很多观点要表达，难得有这么一个机会，我希望咱们这种论坛也好，对话也好变成一种常态的，不定期地进行沟通，主要目的不是为了提意见，不是为了发牢骚，而是为了我们的空间变得更好。我们今天讨论的主题是未来、城市、空间，我们希望在未来的城市建设和生产空间的设计过程中能够真的规避掉刚才提到的问题，解决掉矛盾，让每个在这个空间中的个体能够得更有，让每个在这个城市里面的个体起码有安全感、幸福感，让他活得更自信，这是我们今天搞这个论坛的目的。让我们再次用热烈的掌声感谢几位嘉宾的智慧分享，我们也非常感谢各位了周末的时间跟我们在这里互动，谢谢各位，我们今天的论坛到此结束，谢谢！

推荐：